Litigation & Dispute Resolution
大規模修繕工事の談合で誰が請求するのか――管理組合の決議と区分所有者・元所有者の権利
2026年9月28日、公正取引委員会は、関東地区のマンションの管理組合が発注した大規模修繕工事での受注調整について、施工業者と設計コンサル業者に排除措置命令を、施工業者に課徴金納付命令を出しました。対象の工事を発注した管理組合が損害の回復を検討するとき、最初に整理が必要になるのが、誰の名義で請求するのか、そのために管理組合の中でどのような決定が必要か、という点です。工事の後に部屋を売却した元所有者の方には、自分にも請求できる権利があるのか、という疑問もあります。
過大に支払った工事代金の回復は、契約の当事者や代金の支払の関係などを確認したうえで、まず管理組合による請求として検討するのが基本になります。ただし、「管理組合による請求」の法的な説明は、管理組合が法人になっているかどうかで異なり、契約書の名義や規約の定めによっても、確認すべきことが変わります。
本ページは、管理組合の理事・監事の方と区分所有者の方に向けて、請求の名義、管理組合の中で必要な決定、元所有者の権利と回収金、大規模・複合用途のマンションで確認することを整理したものです。請求の根拠と期限は大規模修繕工事の談合はいつまで請求できるか――民法・独禁法・契約条項による請求で、補償や和解の提案を受けたときの確認事項は大規模修繕工事の談合で補償・和解を提案されたとき――金額・清算条項・他社への請求で扱っています。理事会が対応しない場合の進め方は、本ページ末尾の「関連するページ」に掲げた「大規模修繕工事の談合で理事会が動かないとき」で扱っています。
監修：原 彰一（弁護士・元裁判官／第一東京弁護士会）
まず確認すること
請求の名義と必要な決定を確認するために、分かる範囲で次の事項を整理してください。
- 工事請負契約書・設計コンサル業務の委託契約書に記載された発注者（注文者）の名義と、署名・記名押印した人
- 管理組合が法人（管理組合法人）として登記されているか
- 工事代金を支払った口座の名義と、支払の原資（修繕積立金、借入金、一時金など）
- 規約の定め（理事長を管理者とする定め、総会・理事会の決議事項、損害賠償金などの請求に関する定め）
- 調査、弁護士への相談・依頼、訴えの提起、費用の支出について、既にされた総会・理事会の決議
- ご自身が現在の区分所有者か、工事の後に売却されたか。売却した場合は、売買の際の精算や権利の扱いについての合意
ご相談いただけること工事請負契約書の名義と、請求の名義の確認／弁護士への依頼・訴えの提起・費用の支出に必要な決定と、総会・理事会の議案の検討／管理組合法人か、法人でない管理組合かに応じた手続の確認／元所有者の方の立場管理組合の理事・監事の方のほか、区分所有者の方（お一人でも、複数の方でも）からのご相談も承ります。
お問い合わせフォームへ1 誰の名義で請求するのかを整理する
1-1 契約の当事者と、代金を支払った者を確かめる
故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負います（民法709条）。受注調整によって工事代金が高くなった場合、損害を受けたのは、通常、工事を発注して代金を支払った者と考えられます。そこで、まず工事請負契約書の発注者（注文者）の名義、署名した人、代金を支払った口座の名義と原資を確かめます。
契約書の発注者が「○○マンション管理組合 理事長△△」のように記載されている場合、通常は、理事長個人ではなく、管理組合が発注者であると考えられます。
1-2 管理組合法人と、法人でない管理組合
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成します（区分所有法3条）。この団体は、集会で、区分所有者（議決権を有しない者を除きます）の過半数で議決権の過半数を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議により、法人となる旨と名称・事務所を定め、登記をすることで、管理組合法人になります（同法47条1項。出席の割合は、規約で上回る割合を定めることができます）。
法人になっていない管理組合も、規約や代表者の定めがあり、団体としての実体を備えている場合は、法人でない社団として扱われることが多いと考えられます。法人でない社団で代表者の定めがあるものは、その名において訴え、又は訴えられることができます（民事訴訟法29条）。
法人でない社団の財産は、判例上、構成員全員に総有的に帰属すると理解されています。そのため、同じ「管理組合に帰属する」という言い方でも、管理組合法人の場合と、法人でない管理組合の場合とでは、法的な説明が異なります。
1-3 管理組合の請求と、区分所有者それぞれの請求
契約の当事者や代金の支払の関係などを確認し、管理組合が発注者として契約して、管理組合の財産から代金を支払ったといえる場合は、過大な支払による損害の回復は、管理組合の請求として検討するのが基本です。
一方、区分所有法には、管理者などが請求権を持つ人のために行動する権限の定めがあります。
- 代理：管理者は、共用部分等について生じた損害賠償金などの請求と受領について、その請求権を持つ区分所有者と区分所有者であった者を代理します。区分所有者であった者のうち、書面又は電磁的方法により別段の意思表示をした者は除かれます（同法26条2項。区分所有者であった者の代理などは、2026年4月1日に施行された改正で定められました）
- 訴訟：管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために原告又は被告となることができます。損害賠償金などの請求と受領については、その請求権を持つ者（上記の区分所有者であった者を含みます）のために訴訟を行うことができます（同条4項）
- 管理組合法人：管理組合法人も、その事務に関し区分所有者（損害賠償金などについては請求権を持つ者）を代理し、規約又は集会の決議により、これらの者のために原告又は被告となることができます（同法47条6項・8項）。これは、管理組合法人自身の権利を行使する場面とは別の定めです
これらは、代理や訴訟を行う権限に関する定めであり、請求権が誰に帰属するかを定めたものではありません。
これらの規定が、談合による工事代金の過払いの回復に適用されるかは、請求権の帰属と、その請求が「共用部分等について生じた損害賠償金」に当たるかを確認して判断する必要があります。
このほか、区分所有者ご本人に、工事代金の過払いとは別の損害が生じている場合は、ご本人の請求として検討する余地があります。
2 管理組合の中で必要な決定を確認する
2-1 誰が管理組合を代表するか
規約で、理事長を区分所有法上の管理者と定めていることがあります。国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型）も、理事長を管理者としています（38条2項）。管理組合法人では、理事が法人を代表します（区分所有法49条3項）。誰が管理者や代表者であるかは、規約と選任の経過によって異なるため、規約、総会・理事会の議事録、管理組合法人の場合は登記事項（代表すべき理事を定めている場合はその定め）で確かめます。
2-2 依頼・請求・訴え・費用・和解は、段階ごとに確認する
管理組合として損害賠償の請求を進める過程では、次のような段階ごとに判断が必要になります。
- 調査や、弁護士への相談・依頼
- 相手方への請求や交渉
- 訴えの提起
- 弁護士費用・調査費用などの支出
- 和解や、支払の一部の免除
必要な決定は、誰の請求権を、誰がどの立場で行使するかによって異なります。法令、規約、既にされた決議を確かめ、弁護士への依頼、請求・交渉、訴えの提起、費用の支出、和解について、それぞれ必要な決定と権限を確認します。すべての段階で新たな総会の決議が必要になるとは限りません。一方で、訴訟を行う権限が定められていても、費用の支出や和解の条件まで承認されているとは限りません。
管理者が区分所有者（損害賠償金などについては請求権を持つ者）のために原告又は被告となるには、規約又は集会の決議が必要です（区分所有法26条4項）。管理者が原告又は被告となったときは、同条5項に定める場合に、所定の区分所有者又は請求権を持つ者へ、その旨を遅滞なく通知しなければなりません。損害賠償金などについては、集会の決議に基づく場合にも、区分所有者ではない請求権者への通知が必要です。
2-3 既にされた決議の範囲を確かめる
既に総会や理事会で「調査を行う」「弁護士に相談する」といった決議がされている場合でも、その決議が、訴えの提起や和解、費用の支出まで含むとは限りません。議事録の文言と、配布された議案書で確かめます。
集会の議事は、法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者（議決権を有しない者を除きます）及びその議決権の各過半数で決します（区分所有法39条1項）。集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項及び議案の要領を示して発しなければなりません（同法35条1項。この期間は規約で伸ばすことができます）。
期限に対応するために、誰が、どの相手方に対して催告や協議の合意、訴えの提起を行うかは、大規模修繕工事の談合はいつまで請求できるか――民法・独禁法・契約条項による請求でも扱っています。
3 元所有者の権利と、回収金の扱い
3-1 元所有者が請求できるかどうか
管理組合が発注し、管理組合の財産から代金を支払った場合、その回復は管理組合の請求として検討されるため、元所有者の方が、工事当時の負担に応じた額を、ご本人として直接請求できるとは限りません。
請求権が区分所有者それぞれに帰属すると考えられる事情があるか（その場合は、1-3の区分所有法26条2項との関係も問題になります）、ご本人に別の損害があるかなどを確認します。
3-2 回収金の扱い
回収金の扱いは、管理組合に帰属する請求権を回収したものか、管理者などが個々の請求権者を代理して受領したものかを区別して確認します。工事当時の負担割合だけから、区分所有者各人に当然に返金・分配されるとはいえません。
4 大規模・複合用途のマンションで確認すること
4-1 全体・棟別・用途別の組織
一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（一部共用部分）を、それらの区分所有者が管理するときも、管理を行うための団体が構成されます（区分所有法3条）。団地型や、住宅と店舗・事務所などが入る複合用途のマンションでは、全体の管理組合のほかに、棟ごと・用途ごとの組織が置かれていることがあります。どの組織が工事の発注者か、請求についての決定をどの組織の総会・理事会で行うかは、契約書の名義と規約で確かめます。
4-2 議決権の行使と、区分所有者への説明
議決権は、書面又は代理人によっても行使でき、規約又は集会の決議があれば、電磁的方法によって行使することもできます（区分所有法39条2項・3項）。
区分所有者の数が多いマンションや、遠方・海外に住む区分所有者、法人の区分所有者がいるマンションでは、議案の説明資料を早めに配布し、書面や電磁的方法による議決権の行使の手続を整えておくと、決議を進めやすくなります。
よくあるご質問
Q1 理事長個人が請求するのですか。
理事長が、自分自身に生じた損害として請求するという意味ではありません。管理組合（法人でない社団）の名で請求し、理事長が代表者として手続を行う場合、管理組合法人が請求する場合、管理者（理事長）自身が請求権者のために原告となる場合などを区別する必要があります。どの形になるかは、契約書の名義、組織の形、規約を確かめて判断します。
Q2 訴えを起こすには、必ず総会の決議が必要ですか。
一律にはいえません。管理組合の名で訴える場合に必要な決定は、誰の請求権を、誰がどの立場で行使するかと、規約・既にされた決議によります。他方で、管理者が区分所有者（損害賠償金などについては請求権を持つ者）のために原告となるには、規約又は集会の決議が必要です（区分所有法26条4項）。訴訟を行う権限があっても、費用の支出や和解の条件まで承認されているとは限りません。
Q3 元所有者は、工事当時の負担分を請求できますか。
管理組合が発注し、管理組合の財産から代金を支払った場合は、管理組合の請求として検討されるため、当然に請求できるとは限りません。ただし、請求権の帰属、ご本人の別の損害、売買の際の合意など、確認すべきことがあります（3-1をご覧ください）。
Q4 回収したお金は、区分所有者に分配されますか。
当然に分配されるわけではありません。回収金の扱いは、管理組合に帰属する請求権を回収したものか、管理者などが個々の請求権者を代理して受領したものかを区別して確認します。
Q5 弁護士費用や調査費用は、誰が負担しますか。
管理組合として依頼する場合は、通常、管理組合の会計から支出することになりますが、管理費と修繕積立金のどちらから支出できるか、総会の決議が必要かは、規約の定めによります。国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型）は、管理費の使途に「専門的知識を有する者の活用に要する費用」を挙げ（27条9号）、修繕積立金の取崩しを、計画的な修繕などの特別の管理に要する経費に限っています（28条1項）。ただし、これらの定めだけで、個々の費用の支出元が決まるわけではなく、支出の目的、規約、予算を確かめます。個人や有志でご相談される場合、その費用を管理組合が当然に負担するわけではありません。
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ご相談にあたって
大規模修繕工事の談合について、請求の名義と管理組合の中で必要な決定の確認、総会・理事会の議案の検討、区分所有者の方の立場の確認をご相談いただけます。管理組合の理事・監事の方のほか、区分所有者の方（お一人でも、複数の方でも）からのご相談も承ります。契約書の名義、規約、これまでの決議の内容をお知らせください。資料の送付方法は、ご相談の可否をお知らせする際にご案内します。
お問い合わせフォームへ※法令等の確認日：2026年9月30日。
本記事は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案に関する法的助言ではありません。具体的な対応については、当事務所までご相談ください。記事の内容は、最終更新日の時点で施行されている法令等に基づいています。施行前の改正法を取り上げる場合は、本文にその旨を示しています。