Litigation & Dispute Resolution
大規模修繕工事の談合で理事会が動かないとき――「集団訴訟」を考える区分所有者へ
2026年9月28日、公正取引委員会は、関東地区のマンションの大規模修繕工事での受注調整について、施工業者と設計コンサル業者に命令を出しました。対象となったマンションでも、理事会から説明がない、対応の予定が示されない、管理会社の説明だけで済まされている、ということがあります。
工事代金の過払いの回復は、契約の当事者や代金の支払の関係などを確認したうえで、管理組合として請求することを基本に検討します。ただし、区分所有者であることや、有志が集まったことだけで、管理組合の請求権を行使する権限が得られるわけではありません。そのため、理事会が動かないときは、まず管理組合の中で、資料を確かめ、説明を求め、必要な決定を促すことが中心になります。
本ページは、主に理事ではない区分所有者の方に向けて、理事会の状況と資料の確かめ方、管理組合の中で働きかける方法、「集団訴訟」という言葉で考えられていることと実際の手続の違い、管理会社などとの関係の確かめ方を整理したものです。請求の名義と管理組合の中で必要な決定は大規模修繕工事の談合で誰が請求するのか――管理組合の決議と区分所有者・元所有者の権利で、請求の期限は大規模修繕工事の談合はいつまで請求できるか――民法・独禁法・契約条項による請求で扱っています。
監修：原 彰一（弁護士・元裁判官／第一東京弁護士会）
まず確認すること
ご相談の前に、分かる範囲で次の事項を確認してください。すべてそろっていなくてもご相談いただけます。
- ご自身が現在の区分所有者か、工事の後に売却されたか
- 理事会からの説明の有無と、対応の状況・予定（調査中か、未着手か、対応しない方針か）
- 規約の定め（資料の閲覧、監事、総会の招集、議題の提案）
- 手元にある資料と、まだ入手できていない資料（通知、契約書、見積書、議事録など）
- 協力できそうな区分所有者の人数と、その議決権の合計
- 管理会社・設計コンサル業者・施工業者の名称と、それぞれの役割・関係
- 次の総会の予定日、施工業者などからの補償の提案の回答期限、これまでの理事会とのやり取り
ご相談いただけること理事会の対応の状況と、手元の資料の整理／理事会・監事への質問や、総会の議題の提案の方法／集会の招集請求の要件と、手続の進め方／所有者有志でのご相談と、管理組合としてのご依頼との関係区分所有者の方（お一人でも、複数の方でも）、理事・監事の方からのご相談を承ります。
お問い合わせフォームへ1 理事会の対応の状況と資料を確かめる
1-1 「動かない」の中身を分ける
理事会が動いていないように見えても、調査や専門家への相談を始めているが説明していない、まだ着手していない、対応しない方針を決めた、など状況はさまざまです。どの状況かによって、区分所有者として求める説明と、次にとる行動が異なるため、まず理事会に状況と予定を確かめます。
1-2 資料ごとに、閲覧できる範囲を確かめる
規約と総会の議事録を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、閲覧を拒むことができないとされています（区分所有法33条2項、42条5項）。
国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型）は、理事長が、会計帳簿、什器備品台帳その他の帳票類を、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは閲覧させなければならないと定めています（64条1項）。国土交通省が標準管理規約とあわせて示しているコメントは、帳票類の例として、修繕工事請負契約書などを挙げています。見積書や業者選定の資料がこれに含まれるか、それぞれのマンションの規約が同じ定めを置いているかは、規約の定めと資料の性質によって異なります。
元所有者の方は、規約や議事録の閲覧について「利害関係人」に当たるかを、別に確認する必要があります。また、元所有者という立場だけでは、区分所有者として集会の招集請求や議決権の行使をすることはできません。
1-3 質問と回答を記録する
理事会への質問は、書面（メールを含みます）で行い、日付と回答を記録しておきます。質問の例は、次のとおりです。
- 施工業者又は設計コンサル業者から、命令に基づく通知が届いているか、その内容
- マンションの工事が、排除措置命令書の別表に掲げられているか
- 理事会として、調査・専門家への相談・請求の検討を行う予定があるか、その時期
- 施工業者などから補償や面談の申出があったか、回答の期限
- 次の総会の予定と、この件を議題にする予定があるか
請求には期限があり、理事会の対応を待つ間にも期限が進むことがあります。期限の考え方は、大規模修繕工事の談合はいつまで請求できるか――民法・独禁法・契約条項による請求で扱っています。
2 管理組合の中で働きかける
2-1 理事会への質問と、議題の提案
まず、理事会に書面で説明を求め、次の総会でこの件を議題にするよう提案することが考えられます。理事会や管理会社と対立する形にせず、対象工事の確認と期限の管理という共通の課題として示すと、合意を得やすくなる場合があります。
2-2 監事に確認を求める
規約で監事が置かれている場合は、監事に対し、この件についての業務の執行や財産の状況の確認を求めることも考えられます。国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型）では、監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査してその結果を総会に報告し、業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集できるとされています（41条1項・3項）。管理組合法人には、監事を置かなければなりません（区分所有法50条1項）。
2-3 集会の招集を請求する
区分所有者（議決権を有しない者を除きます）の5分の1以上で、議決権の5分の1以上を有する者は、管理者に対し、会議の目的となる事項を示して、集会の招集を請求できます。この人数・割合は、規約で減らしている場合があります（区分所有法34条3項）。請求から2週間以内に、請求の日から4週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかったときは、請求した区分所有者が集会を招集できます（同条4項）。管理者がいないときは、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者が、集会を招集できます。この定数も、規約で減らしている場合があります（同条5項）。管理者が対応しない場合（3項・4項）と、管理者がいない場合（5項）とで、手続が異なります。
人数は、住戸の数や署名の数と同じとは限りません。共有の住戸や、複数の住戸を持つ区分所有者がいる場合は、区分所有者の数と議決権の数を、それぞれ確かめます。
集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項及び議案の要領を示して、各区分所有者に発しなければなりません（同法35条1項。この期間は規約で伸ばすことができます）。
集会の招集請求は、この件を集会で議論し、管理組合として必要な決定をするための手続です。5分の1以上を集めれば、区分所有者の側で訴えを起こせるという意味ではありません。請求の際は、会議の目的となる事項として、何を決めるのかを具体的に示します。たとえば「談合による損害の調査と、弁護士への相談・依頼の件」です。費用の支出や訴えの提起まで決める予定であれば、その内容に合った議題と議案の要領にする必要があります。
3 「集団訴訟」と、同じマンションの中での共同の対応を分ける
3-1 「集団訴訟」という言葉で考えられていること
「集団訴訟」という言葉だけでは、誰が、誰の権利について、どの手続で請求するのかは決まりません。民事訴訟法には、訴訟の目的である権利又は義務が数人について共通であるときなどに、その数人が共同訴訟人として訴え、又は訴えられることができるという、共同訴訟の定めがあります（同法38条）。また、共同の利益を有する多数の者は、民事訴訟法29条に該当する場合を除き、その中から、全員のために原告又は被告となる者を選ぶことができます（選定当事者。同法30条1項）。
しかし、共同訴訟や選定当事者の制度は、それ自体によって、管理組合の請求権を所有者有志に移す制度ではありません。
3-2 同じマンションの区分所有者が集まってできること
区分所有者が何人集まっても、そのことだけで、管理組合の請求権を行使する権限が生じるわけではありません。工事代金の回復が管理組合の請求として検討される場合、区分所有者の方々が集まることの意味は、主に、資料を持ち寄って整理し、理事会に説明を求め、集会の招集請求などを通じて、管理組合としての決定を促すことにあります。
同じマンションの区分所有者が複数でご相談される場合は、誰が相談者になるか、費用をどう分担するか、得た情報をどの範囲で共有するかを、あらかじめ決めておくと進めやすくなります。
なお、誰の名義で請求するかは、大規模修繕工事の談合で誰が請求するのか――管理組合の決議と区分所有者・元所有者の権利で扱っています。
3-3 複数のマンションの管理組合が一緒に請求する場合
複数のマンションの管理組合が、同じ施工業者などを相手に請求し、民事訴訟法38条の要件を満たす場合には、共同訴訟の形をとることも考えられます。ただし、損害額や証拠はマンションごとに異なるため、一緒に訴えなければ不利になるとは限りません。それぞれの管理組合が、自らの状況に応じて判断することになります。
4 関係会社との関係と、依頼の主体を確かめる
4-1 施工・設計・管理の関係を資料で確かめる
管理会社が、命令の対象となった事業者と同じ会社であったり、同じグループに属していたりする場合は、理事会が誰の助言を受けて方針を決めるのかを確かめておくことが考えられます。
会社どうしの関係は、管理委託契約書、会社の公表資料、登記事項などで確かめます。
4-2 既存の顧問弁護士・専門家が、誰の依頼を受けているか
管理組合の顧問弁護士や、管理会社から紹介された専門家が相談に関わっている場合は、その専門家が誰から依頼を受けているかを確かめることが考えられます。紹介元だけでは判断せず、依頼の相手方、業務の範囲、報告先を確かめます。
4-3 所有者有志のご相談と、管理組合からのご依頼
当事務所では、区分所有者お一人からのご相談も、複数の方からのご相談もお受けしています。もちろん、管理組合からご依頼いただくこともでき、その場合は、代表する方の権限を確認します。
相手方となる会社との関係（利益相反）の確認のため、ご相談の際には、施工業者・設計コンサル業者・管理会社の名称も伺います。
よくあるご質問
Q1 理事でない区分所有者が一人でも相談できますか。
ご相談いただけます。対象工事、契約・支払の関係、請求できる主体と期限を確かめたうえで、資料の取得や理事会への説明の求め方、総会での決定に向けた進め方などを検討します。
Q2 区分所有者の数人で、管理組合に代わって訴えを起こせますか。
区分所有者が数人集まったことだけで、管理組合の請求権を行使する権限が生じるわけではありません。まず、管理組合の中で必要な決定がされるよう、理事会への質問や集会の招集請求を検討します（第2章をご覧ください）。
Q3 区分所有者の5分の1を集めれば、訴訟を始められますか。
いいえ。区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上という割合は、集会の招集を請求するための要件です（区分所有法34条3項。規約で減らしている場合があります）。管理組合として請求を進める場合、訴えを起こすかどうかは、必要な決議などを経て決めることになります。
Q4 管理会社が、命令の対象となった事業者と同じグループに属しています。管理会社に相談してよいですか。
相談すること自体が直ちに不適切とはいえませんが、理事会が誰の助言を受けて方針を決めるのかを確かめ、必要に応じて、利害関係のない専門家の意見も聞くことが考えられます。
Q5 ほかのマンションと一緒に請求しないと、不利になりますか。
一緒に請求しなければ不利になるとは限りません。損害額や証拠はマンションごとに異なるため、それぞれの管理組合が状況に応じて判断します。
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ご相談にあたって
大規模修繕工事の談合について、理事会が対応しない場合の資料の確認、理事会・監事への働きかけ、集会の招集請求の検討、所有者有志でのご相談の進め方をご相談いただけます。区分所有者の方（お一人でも、複数の方でも）、理事・監事の方からのご相談を承ります。理事会とのやり取りと、手元の資料をお知らせください。資料の送付方法は、ご相談の可否をお知らせする際にご案内します。
お問い合わせフォームへ※法令等の確認日：2026年9月30日。
本記事は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案に関する法的助言ではありません。具体的な対応については、当事務所までご相談ください。記事の内容は、最終更新日の時点で施行されている法令等に基づいています。施行前の改正法を取り上げる場合は、本文にその旨を示しています。