Litigation & Dispute Resolution
マンション大規模修繕工事の談合――管理組合の損害賠償請求と区分所有者の対応
2026年9月28日、公正取引委員会は、関東地区（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県）のマンションの管理組合が、設計コンサル業者（株式会社リノシスコーポレーション又は株式会社翔設計）に設計コンサル業務を委託したうえで発注した大規模修繕工事について、施工業者らの受注調整を独占禁止法違反（不当な取引制限）と認定し、施工業者と設計コンサル業者に排除措置命令を、施工業者に課徴金納付命令を出しました。対象となった工事は、排除措置命令書の別表に工事名で掲げられています。
対象の工事では、競争が行われていれば形成されたはずの価格よりも、工事代金が高くなっていた可能性があります。その回復は、契約の当事者や代金の支払の関係などを確認したうえで、管理組合として請求することを基本に検討します。一方で、理事会がまだ動いていない、工事の後に部屋を売却した、施工業者から補償の申出があったなど、区分所有者の立場や状況によって、確かめることと次にとる行動は異なります。
本ページは、対象となったマンション（タワーマンションを含みます）の区分所有者、理事・監事・修繕委員の方に向けて、対象工事の確認、立場と理事会の状況に応じた進め方、初動の資料と期限、管理組合としての損害賠償請求の検討を、順に整理したものです。請求の名義と元所有者の権利は大規模修繕工事の談合で誰が請求するのか――管理組合の決議と区分所有者・元所有者の権利で、理事会が対応しない場合の進め方は大規模修繕工事の談合で理事会が動かないとき――「集団訴訟」を考える区分所有者へで扱っています。
監修：原 彰一（弁護士・元裁判官／第一東京弁護士会）
まず確認すること
ご相談の前に、分かる範囲で次の事項を確認してください。すべてそろっていなくてもご相談いただけます。
- マンションの正式名称と、問題となる大規模修繕工事の名称・契約の時期
- 施工業者又は設計コンサル業者から、管理組合に通知が届いているか、その内容
- 工事請負契約書と設計コンサル業務の委託契約書に記載された、発注者（注文者）と施工業者・設計コンサル業者の名称
- ご自身が現在の区分所有者か、工事の後に売却されたか
- 理事会が対応を始めているか、説明や今後の予定があるか
- 施工業者等から補償や面談の申出があったか、回答の期限があるか
- 契約書、見積書、業者の選定資料、総会・理事会の議事録が、どこに保管されているか
ご相談いただけることご自身のマンションの工事が命令の対象かどうかの確認と、手元の資料の整理／管理組合としての損害賠償請求の検討（請求の相手方、根拠、期限、損害額）／理事会が対応していない場合の、区分所有者からの働きかけ／工事の後に売却された元所有者の方の立場の確認／施工業者・設計コンサル業者からの補償・和解の提案の検討管理組合の理事・監事の方のほか、区分所有者の方（お一人でも、複数の方でも）からのご相談も承ります。
お問い合わせフォームへ1 対象工事と関係する会社を確かめる
1-1 公正取引委員会の公表資料と、管理組合への通知
公正取引委員会は、2026年9月28日の報道発表の関連ファイルとして排除措置命令書を公表しており、その別表に、対象となった工事の工事名、契約年月日、受注した事業者を掲げています。
命令は、施工業者に対しては自社が受注した別表の工事を発注した管理組合に、設計コンサル業者に対しては別表の工事を発注した管理組合に、命令に基づいて採った措置を通知することを命じています。管理組合に通知が届いている場合は、理事会にその内容を確認します。
今回の命令の対象は、関東地区の管理組合が上記2社に設計コンサル業務を委託して発注した大規模修繕工事で、違反の期間も定められています（始まりは、遅くとも2021年（令和3年）9月27日又は同年11月16日。対象となる時期は、事業者ごとの命令書で確認します）。通知が届いていないことだけで、ご自身のマンションが対象でないとは言い切れません。反対に、同じ施工業者が受注した工事でも、別表に見当たらない場合は、命令が認定する取引の範囲や時期と、その工事との関係を確認します。今回の命令だけで、その工事について受注調整があったと当然に判断できるわけではありませんが、他の資料と合わせて請求を検討できる場合があります。
1-2 工事名・契約・工事の範囲を照合する
別表の工事名は、マンションの名称と「大規模修繕工事」などの組合せで記載されています。名称の似た別の工事と取り違えないよう、契約年月日と受注した事業者を、手元の工事請負契約書と突き合わせます。
設計コンサル業者の関与は、設計コンサル業務の委託契約書と、業者選定の経過（見積り合わせに参加した業者、選定の資料、理事会・総会への報告）で確認します。
1-3 タワーマンションの場合――発注名義と対象工事
超高層のマンションや、住宅と店舗・事務所などが入る複合用途の建物では、建物全体の管理組合のほかに、棟ごと・用途ごとの管理の組織が置かれていることがあります。大規模修繕工事の発注者がどの組織か、工事の範囲がどこまでか（外壁、共用設備、特定の用途の部分など）を、契約書の名義と総会の議事録で確認します。
用途ごとの部会などの組織が、独立した管理組合として契約の当事者になっているとは限りません。誰が請求の主体になるかは、規約と契約の定めを確認して判断します。
2 立場と理事会の状況によって、次の行動を分ける
2-1 理事会が対応を始めている場合
理事会が調査や弁護士への相談を始めている場合、区分所有者としては、対応の方針と今後の予定について説明を求めることが考えられます。
損害賠償の請求を進めるには、弁護士への依頼、訴えの提起、費用の支出などについて、法令・規約・既存の決議に照らして、必要な決定と、誰が管理組合を代表して行うかを確認することになります。
2-2 理事会が対応を始めていない場合
まず、理事会に対し、通知の有無と対応の予定を書面で質問し、回答を記録しておきます。
現在の区分所有者は、利害関係人として、規約と総会の議事録の閲覧を請求できます（区分所有法33条2項、42条5項）。元所有者の方については、閲覧を求める資料と、現在の利害関係を確認します。工事の契約書や見積書などの資料を閲覧できる範囲や、写しの交付を受けられるかどうかは、規約の定めなどによって異なります。
区分所有者（議決権を有しない者を除きます）の5分の1以上で、議決権の5分の1以上を有する者は、管理者に対し、会議の目的となる事項を示して、集会の招集を請求できます（同法34条3項。この人数・割合は、規約で減らしている場合があります）。請求から2週間以内に、請求の日から4週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかったときは、請求した区分所有者が集会を招集できます（同条4項）。これは集会を開くための要件であり、この割合を集めれば訴えを起こせるという意味ではありません。
管理会社が、今回の命令の対象となった事業者と同じ会社であったり、同じグループに属していたりする場合は、理事会が誰の助言を受けて方針を決めるのかを確認しておくことが考えられます。
理事会が対応しない場合の進め方は、大規模修繕工事の談合で理事会が動かないとき――「集団訴訟」を考える区分所有者へで詳しく扱っています。
2-3 工事の後に部屋を売却した場合
過大に支払った工事代金の回復は、契約の当事者や代金の支払の関係などを確認したうえで、まず管理組合による請求として検討します。元所有者の方が、工事当時の負担に応じた額を、ご本人として直接請求できるとは限りません。また、管理組合が賠償金を回収した場合でも、工事当時の負担に応じて、元所有者の方に当然に返金されるわけではありません。
請求権が区分所有者それぞれに帰属すると考えられる事情があるか、ご本人に別の損害があるかどうかなどを個別に確認します。
元所有者の権利と回収金の扱いは、大規模修繕工事の談合で誰が請求するのか――管理組合の決議と区分所有者・元所有者の権利で扱っています。
3 初動の資料・期限・補償の提案を確かめる
3-1 資料と保管先を整理する
損害賠償の請求を検討するうえで中心になる資料は、次のとおりです。
- 工事請負契約書と変更契約書、工事代金の支払の記録
- 設計コンサル業務の委託契約書と、報酬の支払の記録
- 見積書と見積り合わせの資料、業者選定の経過が分かる資料
- 総会・理事会の議事録と、配布された説明資料
管理組合の資料は、理事会や管理会社が保管していることが多く、保存の期間が定められているものもあります。所在と保存の状況を、早めに確認します。
3-2 請求の根拠によって、期限が異なります
談合による損害の賠償を請求する根拠には、民法の不法行為と、独占禁止法25条などがあります。独占禁止法25条の請求は、排除措置命令（排除措置命令がされなかった場合は課徴金納付命令）が確定した後でなければ、できません（同法26条1項）。民法の不法行為に基づく請求は、命令の確定を待たずにすることができ、命令の確定を待つ間にも、時効の期間が進むことがあります（民法724条）。
このため、「命令が確定するまで待てばよい」とは限りません。根拠ごとの期限と、確定の前に進めておくことは、本ページ末尾の「関連するページ」に掲げた「大規模修繕工事の談合はいつまで請求できるか」で扱っています。
3-3 補償・和解の提案が届いた場合
施工業者などから補償や和解の提案があった場合は、署名や受領の前に、提示額の根拠、支払の趣旨（一部の支払か、最終的な清算か）、合意によって清算・免除の対象となる範囲（対象の工事、損害の種類、関係する会社）を確認します。
提案に応じるかどうか、合意書に誰が署名するかは、管理組合の中で必要な決定を経て判断します。
4 管理組合として損害賠償の請求を検討する
4-1 請求の相手方と、損害額の考え方
請求の相手方としては、工事を受注した施工業者のほか、受注調整に加わった他の施工業者や、設計コンサル業者が考えられます。誰に何を請求できるかは、それぞれの関与と契約関係によって異なります。
損害額は、談合がなければ形成されたと考えられる価格と、実際の契約価格との差を基に検討されます。
工事請負契約書に、談合があった場合の違約金の条項があるかどうかも確認します。国土交通省は2025年6月26日付の事務連絡で、マンション修繕工事の請負契約に談合があった場合の違約金の特約を定めることについて、条項の例を示して関係団体に周知しています。
4-2 公表資料の位置づけ
別表に工事名が掲げられていることは、対象の工事を確かめる重要な資料になります。ただし、それだけで、個々の管理組合について、請求の相手方、それぞれの責任、損害額まで決まるわけではありません。
4-3 ご相談の際に伝えていただきたいこと
ご相談の際は、ご相談される方の立場（理事・監事、区分所有者）、理事会の対応の状況、手元にある資料、通知や補償の申出の有無とその期限をお知らせください。相手方となる会社との関係（利益相反）の確認のため、施工業者・設計コンサル業者・管理会社の名称も伺います。
当事務所には、企業間の紛争や独占禁止法を取扱分野とする弁護士のほか、談合に関する損害賠償請求事件を担当した経験を有する元裁判官の弁護士（原 彰一）が在籍しています。マンション大規模修繕工事の談合という複雑困難な事案を、法的な観点から整理し、請求の相手方と立証の方針を検討します。
よくあるご質問
Q1 公表された別表に、自分のマンションの工事が見当たりません。請求はできませんか。
別表に掲げられているのは、今回の命令の対象となった工事です。まず、工事名の表記が契約書と異なっていないか、契約年月日と受注した事業者で照合してください。照合しても見当たらない場合は、命令が認定する取引の範囲や時期と、その工事との関係を確認します。今回の命令だけで、その工事について受注調整があったと当然に判断できるわけではありませんが、他の資料と合わせて請求を検討できる場合があります。資料の整理、期限の確認、管理組合の中での手続についての本ページの説明は、命令の対象外の工事でも参考になります。
Q2 施工業者から通知が届くまで、待つ必要がありますか。
待つ必要はありません。公表資料との照合や、手元の資料の整理は、通知の前から始めることができます。民法に基づく請求の期限は、通知の受領とは別に進むことがあるため、早めに確認します。詳しくは、本ページ末尾の「関連するページ」に掲げた「大規模修繕工事の談合はいつまで請求できるか」をご覧ください。
Q3 別表に工事名が載っていれば、損害賠償は必ず認められますか。
必ず認められるとはいえません。別表への掲載は、対象の工事を確かめる重要な資料ですが、損害額や、相手方ごとの責任は、個別の資料に基づいて主張し、立証する必要があります。
Q4 理事ではない区分所有者が、一人又は数人で相談できますか。
ご相談いただけます。当事務所では、区分所有者お一人からのご相談も、複数の方からのご相談もお受けしています。工事代金の回復は、通常、管理組合として請求することが基本になるため、ご相談の中心は、資料の確認と、管理組合への働きかけの方法の検討になります。
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ご相談にあたって
マンションの大規模修繕工事の談合について、対象工事の確認と資料の整理から、管理組合としての損害賠償請求の検討、理事会への働きかけ、補償・和解の提案への対応までご相談いただけます。管理組合の理事・監事の方のほか、区分所有者の方（お一人でも、複数の方でも）からのご相談も承ります。把握している経過と、手元の資料をお知らせください。資料の送付方法は、ご相談の可否をお知らせする際にご案内します。
お問い合わせフォームへ※法令等の確認日：2026年9月30日。
本記事は一般的な情報提供を目的とするものであり、個別の事案に関する法的助言ではありません。具体的な対応については、当事務所までご相談ください。記事の内容は、最終更新日の時点で施行されている法令等に基づいています。施行前の改正法を取り上げる場合は、本文にその旨を示しています。